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“房價究竟是總理說了算，還是總經理說了算”，針對這一尖銳而形象的問題，溫家寶總理在１２月２５日做客中央人民廣播電臺中國之聲直播間時回應道，“房價來講有政府應該管理的部分，有市場應該管理的部分，總理應該管的主要是保障性住房，解決的主要是中低收入者的問題?！彼瑫r表示，今年調控房價的措施落實得還不夠好，今后將繼續(xù)從兩個方面加大力度，一是加大保障性住房的建設力度，二是要抑制投機，主要是利用信貸的杠桿，并且加強對土地的管理。

溫總理的表態(tài)其實全面表達了當前之于房價調控的主要看法。當前，加大保障性住房建設被寄予厚望，人們期冀保障房大量入市以平抑飛漲的房價。從供需平衡的經濟學角度，這種認識自然邏輯自洽。今年保障性住房為５８０萬套，已經建成３７０萬套，明年將開工１０００萬套。只要保障性住房能夠持之以恒地得到切實落實，必將對商品房市場以及房價產生重大影響。

可是讓人疑慮的問題恰恰在保障性住房上面。首先是建設進度。保障性住房的建設進度如果總是出現欠賬，將會對商品房產生巨大的激勵效應，并在不短的時間內支撐房價維持在高位。而這種反向激勵的后果，不僅使得政府的房價調控達不到預期效果，同時也喪失了民意基礎，對政府的公信力造成巨大傷害。

其次是保障房用地的供應。保障房建設經濟效益不彰，在當前的考核機制下，對依靠賣地財政的地方政府幾乎沒有什么吸引力。去年１—１１月，我國保障性住房用地供應２７．５４萬畝，僅完成年度計劃供應量的４６．６６％。今年在強力調控政策的壓力下，情況應該有所好轉，但實際結果未必能夠樂觀。國土部的最新數據顯示，今年前１１個月，全國保障性住房用地供應１．３４萬公頃，同比增加４３．５％，占住宅用地比例達１４．０１％。國土部據此認為確保了國務院下達的５８０萬套保障性安居工程建設用地供應。

但按照４月１５日國土部公布的２０１０年住房用地供地計劃，全國保障性住房用地為２．４萬多公頃，目前的１．３４萬公頃只占全年供應計劃的一半多。也許，國土部的年度概念與自然年度概念不是一回事，剩余的供應計劃，有望在今后幾個月中予以完成。但既然有沒完成的前車之鑒，我們應該對此保持足夠的警惕。

中國的土地和保障房供應，未必取決于國土部、住建部等國家部委，很大程度上要看地方政府的臉色行事。目前，許多地方都宣稱大幅度加大了保障房供應，但據媒體報道，保障房中其實納入了數量不小的動遷房，保障房實質性的增量增加并不明顯。

這種文字上的游戲典型反映了當前中國的行政生態(tài)。保障房的建設進度、土地供應以及資金安排，都取決于地方政府的態(tài)度和動力，在考核機制不變的情況下，很難想像無利可圖的保障房建設能夠得到切實推進而不打折扣。

所有問題的關鍵，都糾結于地方政府這一個環(huán)節(jié)。張五常將中國的經濟奇跡歸結為縣級政府間的競爭。每一個縣級政府，其實都是一家公司。而中國獨特的租稅分成機制，為縣級政府提供了巨大激勵，使得它們有很強的發(fā)展當地經濟的動力。盡管我們不同意張五常教授的全部觀點，但也承認他的確看到了一個極為關鍵的所在。其實類似公司的不唯縣級政府，僅在賣地這個環(huán)節(jié)，經濟利益就絕不只是縣級政府在嚴重關注。

既然各級政府都是一個公司，那么“房價是總理說了算，還是總經理說了算”，其實不言自明。而由此，房價調控的關鍵，也不言自明。