簡小姐通過多年的投資理財實踐，切身感覺到所謂的理財定律都不靠譜，只有量身打造才是王道。她想請理財師為自己做一份理財規(guī)劃，并且咨詢能否借上海房貸頒布“認(rèn)貸不認(rèn)房”新政的機(jī)會，通過按揭來降低二套房貸款成本？

簡小姐是周刊的老讀者，書桌上壘著幾本雜志，她特意挑出其中一本，指著封面文章《十大忽悠人的理財“黃金定律”》說：“這些‘黃金定律’我都很熟悉，部分還曾依樣畫葫蘆地去實踐過。結(jié)合自身的投資經(jīng)歷，我認(rèn)同文章的觀點(diǎn)，所謂的‘定律’只適用于合適它的人，生搬硬套的結(jié)果只會‘賺小賠大’，理財投資還是要度身定做。”

獨(dú)自供房月余7400元

外企白領(lǐng)簡小姐今年30出頭，與比自己小3歲的男友談著一場姐弟戀。小日子過得悠哉的她，貌似一年半載也沒有結(jié)婚打算。可以想見，生活能過得這般篤定，必然擁有可靠的經(jīng)濟(jì)實力。

事實的確如此，簡小姐在公司屬于經(jīng)理級別，稅后工資17000元。她現(xiàn)在獨(dú)自居住一套一室一廳的公寓，該房產(chǎn)市值已經(jīng)升至240萬元，住房公積金分擔(dān)部分還款后，她每月實際還款額僅為3100元。

憑著一份優(yōu)厚的薪酬，過著獨(dú)立生活的她，每月仍然能輕松存下7400元。正是每月有這樣一筆固定結(jié)余，理財投資變得和她切身相關(guān)，因而她會格外關(guān)注財經(jīng)動態(tài)，花心思去研讀各種投資理論，并且將那些理財理論運(yùn)用到投資實踐中去。最近她在琢磨房貸新政的問題。

如何降低貸款成本

簡小姐的父母買了一套房，和所有考慮深遠(yuǎn)的父母一樣，父母在房產(chǎn)證上加上了她的名字。后來簡小姐自己購買了現(xiàn)在自住的這套一室一廳，當(dāng)時售價180萬元，其中首付108萬元，組合貸款72萬元。那么問題來了，她的自住房屬于二套房，按照當(dāng)時的政策商業(yè)貸款以及公積金貸款利率都要上浮1.1倍，上浮后的商業(yè)貸款利率為7.21%，遠(yuǎn)高于她個人的投資回報率，只是礙于手邊資金不充裕，過去一直尋思著部分提前還貸。

最近上海房貸新政的推出，簡小姐似乎看到了曙光。她設(shè)想，能否借道轉(zhuǎn)按揭來降低貸款成本。具體操作是提前還貸，按照房貸新政“認(rèn)貸不認(rèn)房”的規(guī)則，簡小姐又重新獲得了首套房的認(rèn)定資格，那么再重新申請貸款，即使在銀行的嚴(yán)苛要求下不能獲得貸款利率優(yōu)惠，那至少也能申請到6.55%的基準(zhǔn)利率。

有了設(shè)想，現(xiàn)在唯一的問題就是，簡小姐的這套方案是否具有實際的可操作性？假如銀行無法提供這種操作，那是否有備選方案可供她選擇？

如何量身打造理財方案

簡小姐歷來秉承分散投資的原則，但看了周刊文章后她覺得似乎是被忽悠了：“我過去一直很認(rèn)同分散投資就能分散風(fēng)險的理論，不過與文章略不同，我不相信長期投資。通常購買一年期以內(nèi)的短期品種，并且還會特意選擇不同到期日的產(chǎn)品，這樣在心理上會有安全感，哪怕有額外的資金需求，在短期內(nèi)都能獲得流動性補(bǔ)充?！?/p>

投資理財產(chǎn)品如此，她投資股市也喜歡分散投資。不過在股票方面，簡小姐覺得自己運(yùn)氣欠佳，往往是漲得好的股票只占了小部分倉位，那些虧損的股票由于不忍心割肉，最后越虧越多，用“賺小賠大”來形容再貼切不過了。

在理財?shù)牡缆飞香裸露髁诉@么多年，絲毫也沒有醍醐灌頂之感，所有的投資模式都是借鑒別人的經(jīng)驗，簡小姐想借此次機(jī)會請理財師為她量身打造一套屬于自己理財方案。

每月收支狀況（單位：元）

收入（稅后）支出

本人月收入17000基本生活開銷2500

外出就餐購物等2000

娛樂休閑支出2000

房貸3100

其他收入0其他0

合計17000合計9600

每月結(jié)余7400

年度收支狀況（單位：元）

收入支出

年終獎金80000旅行費(fèi)用30000

年末大宗購物10000

人情往來3000

孝敬父母10000

健身費(fèi)用4500

其他收入50000其他0

合計130000合計57500

年度結(jié)余72500

家庭資產(chǎn)負(fù)債狀況（單位：萬元）

家庭資產(chǎn)家庭負(fù)債

活期及現(xiàn)金15房屋貸款72

理財產(chǎn)品70

股票（市值）20

基金（市值）0

汽車（市值）0

房產(chǎn)（市值）240

黃金及收藏品0其他貸款0

合計345合計72

家庭資產(chǎn)凈值273

大錢集中投小錢分散投

文上海凱石財富投資管理有限公司周敏

簡小姐的投資理財需度身定制的觀點(diǎn)是非常正確合理的，下面就簡小姐的兩大問題分別給出建議。

房貸可根據(jù)新政來判斷

因?qū)喰〗愕淖》烤唧w情況不了解，我們從以下幾點(diǎn)分析，供簡小姐就現(xiàn)有住房是否符合認(rèn)貸不認(rèn)房標(biāo)準(zhǔn)做參考。

第一，央行確認(rèn)“對擁有一套住房并已結(jié)清相應(yīng)購房貸款的家庭，再次申請貸款，銀行執(zhí)行首套房貸款政策”。同時，對于首套自住房貸款,最低首付款比例為30%，貸款利率下限為基準(zhǔn)利率的0.7倍。

第二，根據(jù)上海市房管局近日發(fā)布的《關(guān)于調(diào)整本市普通住房標(biāo)準(zhǔn)的通知》，凡是同時滿足以下三個條件的住房，都可按照“普通住房”標(biāo)準(zhǔn)申請貸款和交易：五層以上(含五層)的多高層住房，以及不足五層的老式公寓、新式里弄、舊式里弄等；單套建筑面積在140平方米以下；實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.44倍以下，其中坐落于內(nèi)環(huán)線以內(nèi)的低于450萬元/套，內(nèi)環(huán)線與外環(huán)線之間的低于310萬元/套，外環(huán)線以外的低于230萬元/套。

如符合，則簡小姐的降低成本的方案可行，但具體銀行是否批復(fù)，時間長短，打折利率則根據(jù)申請銀行不同，略有差異。

大錢宜集中投，小錢可分散投

目前，簡小姐現(xiàn)有的資產(chǎn)和負(fù)債表中活期和現(xiàn)金為15萬元（按市場行情，余額寶利率算，年化4%），理財產(chǎn)品70萬元（按市場行情，選擇安全的銀行理財產(chǎn)品算，年化利率在5%~6%；選擇風(fēng)險高的P2P理財產(chǎn)品年化在10%左右），股票20萬元（按簡小姐賺小賠大的持股情況來看，收益率不明確，但總體情況不佳），共計可理財金額105萬元。

按上述情況看，簡小姐的分散投資，不把雞蛋放在一個籃子里的做法以及投資期限均短于一年拉低了總體的收益回報。所以給予以下建議：

首先，歸攏資金，做真正的投資理財。

建議簡小姐歸攏資金達(dá)到100萬元，這樣就跨入了中高凈值客戶的理財門檻，可以選擇一些好的安全的收益率相對高且穩(wěn)定的信托、集合資管類的產(chǎn)品。目前市場年化收益率在8%~10%，具體要看項目本身，建議選擇大型金融機(jī)構(gòu)，降低風(fēng)險。如此一來，要比目前用分散投資實現(xiàn)資產(chǎn)的保值增值更適合。

剩余的部分零散資金和每月及年度結(jié)余仍可投資股票或偏股型基金，進(jìn)行小額滾動理財，積少成多。

綜上所述，簡小姐的目前理財應(yīng)該是屬于：大錢往一處投，做保值增值；小錢分散投，積累投資經(jīng)驗。在第二個100萬元可投資金額積累成功前，目前的投資策略是相對穩(wěn)妥的，隨著可投資金額的不斷增加，簡小姐的理財方案也需作不斷改善，所以理財除了量身定做，也需與時俱進(jìn)。

先保身價，再保資產(chǎn)

目前，簡小姐并沒有為自身的意外和疾病做任何的防范措施，這是非常大的缺憾。

原始資金的積累很不容易，除了大金額的投資失誤會導(dǎo)致資產(chǎn)減少，意外和疾病的風(fēng)險也是資金的一大殺手。根據(jù)簡小姐目前良好穩(wěn)定的收入情況，建議適當(dāng)配置保額100萬~200萬的人身意外傷害險（年繳保費(fèi)約2000~4000元，建議可分幾家保險公司購買，相應(yīng)會有不同優(yōu)惠，且不受財務(wù)審核要求的限制），以及一份保額為至少50萬元的重大疾病險（重疾有消費(fèi)型和返還型，簡小姐可以根據(jù)自己的保費(fèi)預(yù)算和偏好進(jìn)行選擇）。

至于養(yǎng)老保險，根據(jù)目前簡小姐的投資情況，可在3~5年后考慮。