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國(guó)土部近期正在形成2010年新的土地調(diào)控政策。之前試點(diǎn)的農(nóng)村集體建設(shè)土地入市有望繼續(xù)推廣。此舉將有利于緩解土地供應(yīng)緊張、打壓居 高不下的房?jī)r(jià)。（11月22日《濟(jì)南日?qǐng)?bào)》）

高房?jī)r(jià)已成社會(huì)之患、百姓之痛。盡管中央采取了一系列的宏觀調(diào)控措施，試圖把高房?jī)r(jià)壓下來，但效果并不明顯。特別是今年以來，房?jī)r(jià)再次象脫了韁的野馬，使“買房難、買房貴”問題進(jìn)一步升級(jí)。

分析今年以來房?jī)r(jià)上漲的實(shí)際情況，由于各地地價(jià)不斷攀升、“地王”頻繁出現(xiàn)，于是，高地價(jià)推動(dòng)高房?jī)r(jià)的觀點(diǎn)也越來越趨向一致。而對(duì)高地價(jià)產(chǎn)生的原因，則歸咎于國(guó)家的土地政策，認(rèn)為是土地供應(yīng)不足造成了地價(jià)的迅速上漲。因此，用“農(nóng)地入市”來調(diào)控房?jī)r(jià)的觀點(diǎn)，也被越來越多的人所接受，被各方所關(guān)注。

那么，“農(nóng)地入市”能否遏制地價(jià)的快速上漲、解房?jī)r(jià)之痛，把過高的房?jī)r(jià)壓下來呢？

我們知道，按照市場(chǎng)供求定律，供大于求，價(jià)格下降，供小于求，價(jià)格上漲。土地供應(yīng)緊張，則土地價(jià)格上漲，反之，則下降。但是，近年來房?jī)r(jià)和地價(jià)的快速上漲，是否完全由土地供應(yīng)所決定呢？增加土地供應(yīng)，是否就能使過高的房?jī)r(jià)壓不來呢？筆者認(rèn)為，在現(xiàn)行的房地產(chǎn)政策和環(huán)境下，改變土地供應(yīng)量，并不能從根本上解決地價(jià)、房?jī)r(jià)過高的問題。

首先，地價(jià)的快速上漲，與對(duì)囤積土地行為打擊不力密不可分。一極是高喊土地供應(yīng)緊張，一極則是大量土地被囤積。從表面看是土地供應(yīng)緊張?jiān)斐傻?，?shí)質(zhì)是制度執(zhí)行不力造成的。不管土地供應(yīng)緊張與否，都不應(yīng)該出現(xiàn)土地被大量囤積的現(xiàn)象。一旦出現(xiàn)這樣的現(xiàn)象，就必須嚴(yán)厲打擊、嚴(yán)格執(zhí)法，否則，會(huì)加大土地供應(yīng)緊張的矛盾，形成惡炒土地的結(jié)果。今年以來土地價(jià)格快速上漲，很大程度上就是對(duì)囤積土地行為打擊不力的結(jié)果。把地價(jià)上漲完全歸咎于土地供應(yīng)緊張，而回避開發(fā)商行為的不規(guī)范，回避對(duì)囤積土地行為打擊不力的問題。那么，即使“農(nóng)地入市”，仍然會(huì)出現(xiàn)土地供應(yīng)緊張的矛盾，開發(fā)商仍然會(huì)通過囤積土地的手段，制造土地供應(yīng)緊張的矛盾，從中牟利。現(xiàn)實(shí)生活中，這種教訓(xùn)并不少。

其次，地價(jià)的快速上漲，與地方政府的“土地財(cái)政”密不可分。每次地價(jià)的上漲，都有地方政府的影子；每個(gè)“地王”的出現(xiàn)，都少不了地方政府的推動(dòng)。地價(jià)上漲的最大受益者是地方政府，土地出讓金、各種建設(shè)規(guī)費(fèi)、稅收等，都是地方政府最為看中的內(nèi)容。如果不能解決地方政府“土地財(cái)政”的問題，即使增加土地供應(yīng)，地價(jià)照樣會(huì)上漲，“地王”照樣會(huì)出現(xiàn)。“農(nóng)地入市”的最終結(jié)果，就是增加開發(fā)商惡炒土地的“資源”。

同時(shí)，我們應(yīng)當(dāng)看到，地價(jià)上漲雖然推動(dòng)了房?jī)r(jià)的上漲，但是，也并不是高房?jī)r(jià)的唯一因素。開發(fā)商暴利、各種規(guī)費(fèi)、稅收以及灰色成本等，也是高房?jī)r(jià)的重要因素。也許“農(nóng)地入市”能夠在一定時(shí)期、一定程度上緩解地價(jià)上漲的矛盾，使房?jī)r(jià)得到一定緩解。但是，如果把引起地價(jià)上漲的原因過度地放在土地供應(yīng)上，把地價(jià)作為引起房?jī)r(jià)上漲的唯一原因，忽視對(duì)其他問題的規(guī)范，那么，不僅“農(nóng)地入市”的政策難以發(fā)揮應(yīng)有的作用，也難以保證房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。

引起地價(jià)、房?jī)r(jià)上漲的原因很多，必須綜合分析、統(tǒng)籌考慮、多管齊下，既在土地供應(yīng)量上做文章，更在解決內(nèi)在問題上下功夫，才能從根本上解決地價(jià)、房?jī)r(jià)過高的問題。