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聚焦3 現(xiàn)行土地招拍掛制度催生“地王”？

萬(wàn)達(dá)集團(tuán)董事長(zhǎng)王健林認(rèn)為各地頻現(xiàn)“地王”與現(xiàn)行的土地招拍掛制度關(guān)系密切。他說(shuō)：“現(xiàn)在實(shí)行的招拍掛土地出讓方式是房?jī)r(jià)高的根本原因，要遏制高房?jī)r(jià)，需要改變目前的土地出讓方式?！?/p>

2002年，國(guó)土部出臺(tái)《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》，我國(guó)正式實(shí)施土地“招拍掛”(招標(biāo)、拍賣、掛牌)制度。此舉通過(guò)引入市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，在很大程度上減少了“暗箱操作”等土地腐敗問(wèn)題，制度創(chuàng)新意義不容否認(rèn)。但多年的實(shí)踐表明，“招拍掛”制度的執(zhí)行偏差和“副作用”也同樣不容忽視。

根據(jù)國(guó)土部的統(tǒng)計(jì)，2009年全國(guó)商品房用地出讓交易中，采用招標(biāo)方式的占2%，而根據(jù)“價(jià)高者得”原則確定買家的出讓方式——拍賣和掛牌，則分別占交易地塊總數(shù)的18%和80%。

王健林表示，實(shí)行招拍掛制度以前的15年，我國(guó)的房?jī)r(jià)平均年增長(zhǎng)率為5.1%，低于收入增長(zhǎng)和GDP增長(zhǎng)。獲取土地渠道容易，有資源、有關(guān)系就能夠批到地。雖然可能有腐敗在里面，但房?jī)r(jià)還是比較低。從真正開始實(shí)行土地招拍掛制度，土地從一個(gè)渠道供給，價(jià)高者得。從2004年到2010年的6年間，平均房?jī)r(jià)每年上漲10%左右，漲幅是10多年前的3倍左右。遏制腐敗的效果是達(dá)到了，規(guī)范市場(chǎng)的目的也達(dá)到了，但產(chǎn)生的副作用是土地價(jià)格一再推高。

國(guó)土資源部土地利用管理司司長(zhǎng)廖永林并不贊同，“招拍掛”方式導(dǎo)致地價(jià)上漲，“價(jià)高者得”的獲得方式致使地價(jià)上漲推高房?jī)r(jià)的觀點(diǎn)。廖永林認(rèn)為，地價(jià)上漲的主要原因是拿地開發(fā)商對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)上漲的過(guò)高預(yù)期。

中國(guó)人民大學(xué)土地管理系教授林增杰認(rèn)為，可以對(duì)現(xiàn)行的土地招拍掛制度進(jìn)行改革，采用“捆綁限價(jià)”模式，即明確出讓土地中保障性用房的比例和價(jià)格，在此基礎(chǔ)上進(jìn)行“招拍掛”，開發(fā)完成后由政府按約定的數(shù)量和價(jià)格向開發(fā)商回收保障性用房；或者“分類出讓”模式，將普通住房和高檔住房用地“區(qū)別對(duì)待”，分別采用不同的“招拍掛”模式。對(duì)高檔公寓等用地采用“價(jià)高者得”模式，但對(duì)保障房和普通住宅建設(shè)用地進(jìn)行“綜合評(píng)標(biāo)”，綜合地價(jià)、房?jī)r(jià)、戶型、面積等多種指標(biāo)，選出適合普通消費(fèi)需求的開發(fā)商。

經(jīng)濟(jì)學(xué)家厲以寧也提出“土地出讓房?jī)r(jià)低者得”的方式。在土地競(jìng)拍中，政府先確定房屋面積和地價(jià)，然后讓開發(fā)商競(jìng)拍，在同等質(zhì)量的情況下，誰(shuí)的房?jī)r(jià)低就把土地賣給誰(shuí)，并由專門機(jī)構(gòu)來(lái)檢查質(zhì)量。這樣，既可壓縮開發(fā)商的暴利空間，也可以改善商品房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。