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美國《時代》周刊一篇題為“鬼城”的文章將內蒙古鄂爾多斯房地產市場推到了世人所關注的前臺。據報道：鄂爾多斯是一座現(xiàn)代化的空城，作為100萬人新家的康巴什新區(qū)鮮有人居住，15分鐘內不見一個行人，駛過的汽車不到10輛。正是這樣一座“鬼城”，其新開樓盤的房價已達6000元每平方米。與沿海一線城市一樣，這里也同樣充斥著炒房團的身影。

盡管鄂爾多斯市康巴什新區(qū)管委會副主任楊滿喜在接受國內記者專訪時略帶憤懣地表示，“把康巴什稱作‘鬼城’，是不負責任的說法”，同時將目前空城的理由歸結為新區(qū)超前規(guī)劃、目前配套設施不夠完備、常住人口不足等等，但還是很難掩蓋鄂爾多斯城市建設過快膨脹、房地產市場投資需求遠大于自住需求的泡沫化問題。

事實上，同樣的問題在中國大陸的主要一、二線城市中并不罕見。唯一不同的是，鄂爾多斯地處偏遠的內蒙沙漠邊緣，雖然煤炭資源豐富、經濟相對發(fā)達、居民收入水平較高，但是由于氣候惡劣、產業(yè)發(fā)展相對單一、外來人口就業(yè)機會較少等原因，外部人口涌入并定居生活并不像東部沿海地區(qū)那么迅速。因此，“新城即空城”的問題相對沿海發(fā)達地區(qū)而言表現(xiàn)尤為明顯。

正是這種“新城即空城”現(xiàn)象，將頗具中國投資經濟特色的地方政府主導型新城建設推到了風口浪尖。這樣的新城建設一般采取地方政府與企業(yè)合作開發(fā)的模式，地方政府出讓土地，并為開發(fā)商提供融資幫助；而開發(fā)商則利用地方融資開發(fā)房地產出售獲利。這個模式持續(xù)運營的唯一前提是房地產銷售火爆，由于購買房地產多數(shù)為按揭貸款，因此后續(xù)收款壓力實際上已轉嫁給銀行，開發(fā)商基本不存在收款難度。

只要樓市持續(xù)火爆，那么不僅開發(fā)商可以通過“兩頭銀行貸款模式”——即開發(fā)貸款來自銀行、后續(xù)收款壓力轉嫁至銀行——獲取高額回報；同時地方政府也能通過新城開發(fā)高價轉讓土地使用權，實現(xiàn)財政收入和GDP考核方面的雙重高增長。這也是為何地方政府與開發(fā)商熱衷于推高房價、維持房地產市場泡沫的主因。

正是由于這一建城投資模式必須通過不斷推高房價來維持后續(xù)開發(fā)熱度，所以房價難免被有意無意地泡沫化。而一旦泡沫形成并自我累積至一定的程度，房地產市場危機將會通過信貸融資渠道傳導至地方政府與其他實體經濟產業(yè)。即便是中國不存在“有限責任房產抵押貸款”(此為次貸危機的基礎)，但樓市泡沫破滅、爛尾樓大量出現(xiàn)、開發(fā)商倒閉、個人信用破產、銀行不良信貸猛增，均會對實體經濟產生等量的沖擊。

用政府主導型新城開發(fā)模式來推動地方經濟，從經濟學的角度來看類似于央行用輕微通脹預期來推動實體經濟繁榮，雖然最初的確會產生一定的正效應，但由于后期邊際效用遞減而執(zhí)行者無法放棄利益誘惑，從而極易引發(fā)政策的負效應，甚至對整個經濟產生較強的沖擊，這就是政府主導型新城房地產開發(fā)模式的根本弊端。