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日前有消息稱，銀監(jiān)會可能于5月出臺新規(guī)，進(jìn)一步規(guī)范并收緊房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)，以防止房地產(chǎn)金融風(fēng)險在信托業(yè)蔓延；個人首套房貸也可能將首付提高至五成。國家發(fā)改委也透露，在《商品房銷售明碼標(biāo)價規(guī)定》實(shí)施后，包括實(shí)施反暴利法規(guī)定在內(nèi)的一系列規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)價格行為的政策措施將陸續(xù)到來。

我認(rèn)為，上述消息傳遞了兩個關(guān)鍵信息：一是中央對此次房地產(chǎn)調(diào)控是要動真格的；二是中央政府未來將更依靠金融與稅收等經(jīng)濟(jì)性以及垂直性手段來進(jìn)行調(diào)控。

上述消息也更堅定了我這樣一個看法：房地產(chǎn)市場可能真是即將由“滯漲”轉(zhuǎn)向“理性回歸”。

坦率地說，對于房地產(chǎn)市場調(diào)控，我個人以前一直并不看好：即使是在號稱“史上最嚴(yán)厲”的“國十條”出臺之時，一些最不看好調(diào)控的評論人都轉(zhuǎn)變了看法，我卻仍然在懷疑調(diào)控效果。事實(shí)也是如此：房地產(chǎn)市場銷售量的確出現(xiàn)了停滯跡象，但一、二線城市房價卻不跌反漲。借用經(jīng)濟(jì)學(xué)中一個名詞：就是房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了“滯漲”。

那么，現(xiàn)在我為何認(rèn)為房地產(chǎn)市場即將出現(xiàn)“理性回歸”呢？首先還是要從經(jīng)濟(jì)學(xué)中最基本的供求關(guān)系分析入手。

去年年底以來，中央在全國力推保障性住房建設(shè)。按計劃，今年要完成1000萬套，整個“十二五”期間要完成3600萬套，全國城鎮(zhèn)保障性住房覆蓋面將要達(dá)到20%左右。3600萬套保障性住房，如果分5年入市，每年將入市720萬套，幾乎相當(dāng)于2009年以來年銷售住房總套數(shù)的70%。與此同時，如果按核心家庭成員概算，3600萬套保障性住房，將能新容納1.08億人口；而按照“十二五”規(guī)劃要求，五年內(nèi)我國城鎮(zhèn)化率將從47.5%提高到51.5%，即城鎮(zhèn)將新增人口6000萬。也就是說，保障性住房能新容納人口數(shù)量也遠(yuǎn)高于城鎮(zhèn)化新增人口數(shù)量。因此，如果“十二五”規(guī)劃中關(guān)于保障性住房建設(shè)規(guī)劃真能如期完成，這對于逆轉(zhuǎn)房地產(chǎn)市場長期供不應(yīng)求的局面將產(chǎn)生決定性影響。并且，中央政府已將保障性住房建設(shè)作為“約束性”硬指標(biāo)。

以前房地產(chǎn)調(diào)控從來是“軟要求”，而此次變成了“硬約束”！溫家寶總理更是強(qiáng)調(diào)要建立健全考核問責(zé)機(jī)制。

當(dāng)然，想維護(hù)高利潤的開發(fā)商肯定會設(shè)法應(yīng)對當(dāng)前房地產(chǎn)市場因供求關(guān)系可能出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)而導(dǎo)致的房價下滑。其中，通過捂盤減少市場供應(yīng)就是很厲害的一招。但開發(fā)商到底能捂多久，取決于手中有多少流動性。而盡管2009與2010年讓他們已賺得缽滿盆盈，但越來越收緊的央行貨幣政策總有讓他們扛不住的時候。

綜上所述，我個人這次比較樂觀地認(rèn)為：房地產(chǎn)市場正在起變化，未來半年可能真出現(xiàn)由“滯漲”轉(zhuǎn)向“價格理性回落”的“拐點(diǎn)”。

退一萬步講，即使此次調(diào)控效果仍然有限，房地產(chǎn)價格上升與下降可能性占比各一半，那么，綜合上述因素判斷，上升空間非常有限，而下降空間卻很大。所以，從投資策略上也最好觀望。

當(dāng)然，最后照例說一句：如果你真要做投資，以上意見僅供參考,我不負(fù)責(zé)由此可能造成的損失。