作者：江南
《東方早報》3月7日刊登了馬光遠先生的文章《房地產(chǎn)成本何時才能說清楚？》。我認為，比“房地產(chǎn)成本何時才能說清楚”更需要解答的是“房地產(chǎn)成本為何說不清楚”的問題。
馬先生在網(wǎng)上搜了一下，了解到提交《我國房價為何居高不下》這一政協(xié)大會發(fā)言的機構(gòu)——全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會的有關(guān)情況。他寫道：“原來其成員有招商地產(chǎn)、萬通集團、華遠地產(chǎn)等大開發(fā)商，大名鼎鼎的任志強更是該會的現(xiàn)任副會長……如果任志強先生真有誠意，就請拿出敢為天下先的勇氣，率先公布華遠在各個城市樓盤的成本，而不是拿一些含糊的調(diào)研報告，并且打著工商聯(lián)的旗號來忽悠人。”
全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會做了一個發(fā)言，該會成員有不少房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)(難道房地產(chǎn)商會的成員不應(yīng)該有房地產(chǎn)企業(yè)？)，知名房地產(chǎn)商人任志強擔(dān)任該會的副會長，以上事實就可以推論出任志強打著“工商聯(lián)的旗號”來忽悠人嗎？這是明顯的血統(tǒng)論邏輯。況且，即使這份報告源自任志強授意，他也沒必要把自己的商業(yè)秘密全部“曬”出來。否則，以此邏輯推論，任志強也完全有理由要求批評房價高的人全部把自己的工資條和小金庫都“曬”出來，這樣，房地產(chǎn)市場就變成了集體裸奔的場所。
按下上述邏輯硬傷不提，不妨探究一下房地產(chǎn)企業(yè)的確切成本是多少。
文中做了一番合理推論：“根據(jù)這份發(fā)言，‘目前我國房地產(chǎn)企業(yè)需繳納的稅費占總成本的26.06%，占總銷售收入的14.21%。’——這就意味著，房地產(chǎn)企業(yè)的總成本只占總銷售收入的54.5%左右?！?編注：黑體字部分非馬光遠原文所有，系版面編輯為了方便讀者閱讀，根據(jù)上文單引號內(nèi)內(nèi)容進行計算后所得，如有不妥，謹向馬先生致歉。)
房地產(chǎn)項目的利潤率是45.5%，這究竟是不是一個“暴利”，本身就很值得探討。房地產(chǎn)項目的時間周期較長，一般來說從拿地到銷售完成，兩年算比較快的，三年完成也不算很慢，這還是在市場銷售火爆時的經(jīng)驗，碰上像2008年這樣銷售不暢的年份，拖上四五年也不足為奇，不信可以調(diào)研一下1997年亞洲金融危機后上海大量外銷樓盤嚴重滯銷的歷史。故此，我認為用45.5%作為一個普遍的利潤率本身就是不妥的，有必要考證的是“年利潤率”。
我也認同前幾年房地產(chǎn)開發(fā)項目普遍存在“暴利”，但在思考如何解決這個問題的時候，必須完整考量造成這種局面的各種因素及其流變，不能光憑“義憤”把氣出在“任志強”們頭上，否則“暴利”一定會卷土重來。
事實上，前幾年的房地產(chǎn)商的“暴利”無非來自三個源頭：首先是房價不斷上漲，這個原因大家說得很多了，不再贅述。其次，是融資方便，因為這個原因，導(dǎo)致房地產(chǎn)商可以用很少的自有資金開發(fā)，“45.5%”的利潤率就很有可能乘以五甚至是十。
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