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正值4月末，若在往年，房地產(chǎn)市場正處于成交量增長、房價(jià)抬頭的春季行情中。雖然如今部分城市樓市成交有起色，但今年市場氣氛相當(dāng)陰郁，多數(shù)一二線城市仍未明顯走出2-3月的低位。之所以這樣，主要是“政策大棒”高懸市場頭上。

近三個(gè)月樓市降溫，得力于今年1月26日出臺的“國八條”。然而去年經(jīng)驗(yàn)表明，“國N條”并不太好使。比如，去年1月的“國十一條”，只讓市場略略降溫兩個(gè)月；去年4月的“國十條”，也僅抑制了3個(gè)月的成交量；效果最差的當(dāng)屬9月底的“9·29新政”，基本沒有效果，市場量價(jià)齊升，持續(xù)至“國八條”出臺前。

當(dāng)前情形與去年有類似之處，雖然已有少數(shù)項(xiàng)目開始優(yōu)惠促銷，但整體市場仍處于膠著和僵持階段：量跌價(jià)穩(wěn)。以數(shù)據(jù)說話：今年3月，全國70個(gè)大城市中，12個(gè)城市房價(jià)出現(xiàn)環(huán)比下跌，比2月份增加4個(gè)城市；而環(huán)比上漲的城市多達(dá)50個(gè)。上海則由2月的環(huán)比上漲1.1%，變成了3月的上漲0.2%，漲幅顯著回落，按這一趨勢，預(yù)期4月將跌。

問題在于，眼看房價(jià)下跌城市增加，調(diào)控勝利果實(shí)在招手，但此時(shí)若調(diào)控略有松勁，已積壓多月的需求，就會(huì)隨著心理預(yù)期改變，在新開樓盤的誘惑下大規(guī)模爆發(fā)，其結(jié)果自然是：優(yōu)惠減少—打折取消—重新漲價(jià)。

吃多塹，長一智。4月13日，溫總理在國務(wù)院常務(wù)會(huì)議上表示：當(dāng)前市場仍處于相持階段，普通商品住房價(jià)格與調(diào)控目標(biāo)和群眾期待相比仍有較大差距，特別是有的城市房價(jià)過高、上漲過快局面沒有根本改變，有的地方落實(shí)中央調(diào)控政策的措施也不夠有力，總的調(diào)控效果還有待鞏固和加強(qiáng)。

顯而易見，調(diào)控見效的程度，最終取決于各地政府落實(shí)中央政策的程度。在房地產(chǎn)調(diào)控上，地方與中央存在不同的利益訴求，深層次原因涉及政績考核方式和財(cái)稅分成體系；公眾質(zhì)疑的土地財(cái)政，只是問題表象。舉個(gè)例子，近日海口傳出消息，該市執(zhí)行兩月有余的樓市限購令或?qū)⒊霈F(xiàn)松動(dòng)，由全市限購改為“區(qū)域限購”，原因是今年一季度房地產(chǎn)相關(guān)收入快速下滑！

由此，大家可以理解，在房地產(chǎn)市場非常敏感的4月，國務(wù)院為何會(huì)派出八個(gè)房地產(chǎn)政策督查組，級別之高、規(guī)模之大，實(shí)屬罕見。如此大的動(dòng)作，確也收到一點(diǎn)成效。比如，西安市調(diào)低了2011年新建住房價(jià)格控制目標(biāo)：新建住房價(jià)格增長幅度低于當(dāng)年城鎮(zhèn)人均可支配收入增長幅度3.5個(gè)百分點(diǎn)。再如，不在此次督查組督查之列的呼和浩特，也出臺了“遲到”的限購令。

按計(jì)劃，4月20日左右，督查工作陸續(xù)完成，相關(guān)督查結(jié)果匯總后，將酌情對社會(huì)公布。當(dāng)前正處于一個(gè)業(yè)界忐忑、民眾迷惑的時(shí)間窗口。還會(huì)有新的政策出臺嗎？

不妨先看昨日兩則轉(zhuǎn)載率超高的央媒文章?！度嗣袢請?bào)》載文表示：在調(diào)控取得一定成效的情況下，不但不能盲目樂觀，更應(yīng)趁熱打鐵，繼續(xù)堅(jiān)持不放松；房價(jià)保持穩(wěn)定，老百姓都能住有所居，到那時(shí)，才真的可以說房地產(chǎn)調(diào)控取得了成功。新華社發(fā)文稱：各種力量博弈在加劇，限購暫時(shí)遏制了炒房投機(jī)需求，高房價(jià)出現(xiàn)松動(dòng)，但離期待尚有差距。

以往經(jīng)驗(yàn)表明，央媒連續(xù)撰文，很可能是政策出臺的先兆。從督查組各地視察中的消息看，主要還是督促地方在穩(wěn)定房價(jià)、建設(shè)保障房、考核問責(zé)方面細(xì)化措施，加強(qiáng)政策落實(shí)。如果接下來還有新政出臺，主要應(yīng)是完善調(diào)控政策的落實(shí)機(jī)制，使地方感到來自中央的更大壓力。正如國家發(fā)改委副主任穆虹在督查中所言：有些地方還持觀望情緒，希望各地不要抱不切實(shí)際的幻想。

如果說“國八條”已屬“苛政”，那么，備用的“大棒”政策已高高舉起。正如某些部委官員所言：政策儲備很豐富。一方面，中央可以要求地方對限貸、限購、限價(jià)等政策進(jìn)行升級；另一方面，在房地產(chǎn)稅收、限制外資、土地出讓等方面，可能還有新措施備用。此番調(diào)控，可以說不達(dá)目標(biāo)（房價(jià)合理或漲幅合理）不罷休。只有一件事會(huì)打斷這一調(diào)控進(jìn)程：宏觀經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)超預(yù)期下滑。

（作者系房產(chǎn)研究人士）