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房屋動(dòng)拆遷，涉及千家萬(wàn)戶，是近些年我國(guó)社會(huì)矛盾的焦點(diǎn)領(lǐng)域。雖然國(guó)家三令五申，禁止違規(guī)暴力拆遷，但各地屢禁不止，惡性事件仍時(shí)有發(fā)生。拆遷矛盾的焦點(diǎn)，正是補(bǔ)償金額多少。往往是政府和拆遷戶在補(bǔ)償金上談不攏，或政府進(jìn)行強(qiáng)拆，或業(yè)主頑強(qiáng)保家，雙方各不讓步，一旦矛盾激化，則極有可能發(fā)生悲劇事件。

那么，補(bǔ)償金多少才算合理？近日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部制定了《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》，解決的正是這檔事。2001年，國(guó)家出臺(tái)《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》，據(jù)此2003年建設(shè)部出臺(tái)《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見》。經(jīng)過(guò)兩次公開征求意見稿后，今年初民眾期待已久的《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》公布，其中有兩大亮點(diǎn)：一是叫停了行政強(qiáng)拆，二是加強(qiáng)了對(duì)被征收人利益的保障。而《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》，正是進(jìn)一步細(xì)化確定補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。

與2003版文件相比，具有新意和積極性的內(nèi)容主要有三點(diǎn)。一是評(píng)估方式多樣化、細(xì)致化。原規(guī)定：估價(jià)一般應(yīng)當(dāng)采用市場(chǎng)比較法，不具備采用市場(chǎng)比較法條件的，可以采用其他估價(jià)方法，并在估價(jià)報(bào)告中充分說(shuō)明原因?，F(xiàn)規(guī)定：應(yīng)當(dāng)根據(jù)評(píng)估對(duì)象和當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)狀況，對(duì)市場(chǎng)法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法等評(píng)估方法進(jìn)行適用性分析后，選用一種或多種方法對(duì)被征收房屋價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。其進(jìn)步意義是，按不同的房屋情況，使用最有可操作性，以及最有利于動(dòng)拆遷戶的評(píng)估方式。

二是參考價(jià)格的標(biāo)準(zhǔn)。原規(guī)定：拆遷估價(jià)應(yīng)參照類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)交易價(jià)格和市、縣人民政府或者其授權(quán)部門定期公布的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格?，F(xiàn)在則不再要求參照政府公布的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格。其進(jìn)步意義是，更加尊重評(píng)估機(jī)構(gòu)。由于政府公布的價(jià)格，只是一個(gè)城市、一個(gè)城區(qū)、一個(gè)板塊的籠統(tǒng)市場(chǎng)價(jià)格，難以對(duì)某套拆遷住宅形成準(zhǔn)確的參考價(jià)值。況且，很多城市公布的住宅價(jià)格，往往包含了經(jīng)濟(jì)適用房、安置房、限價(jià)房的因素，不能很好反映市場(chǎng)化的商品住宅價(jià)格。

三是增強(qiáng)了拆遷戶對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)的選擇權(quán)。原規(guī)定：市、縣房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)向社會(huì)公示一批資質(zhì)等級(jí)高、綜合實(shí)力強(qiáng)、社會(huì)信譽(yù)好的估價(jià)機(jī)構(gòu)，供拆遷當(dāng)事人選擇。拆遷估價(jià)機(jī)構(gòu)的確定應(yīng)當(dāng)公開、透明，采取被拆遷人投票或拆遷當(dāng)事人抽簽等方式?，F(xiàn)規(guī)定：房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)由被征收人在規(guī)定時(shí)間內(nèi)協(xié)商選定；在規(guī)定時(shí)間內(nèi)協(xié)商不成的，由房屋征收部門通過(guò)組織被征收人按照少數(shù)服從多數(shù)的原則投票決定，或者采取搖號(hào)、抽簽等隨機(jī)方式確定。其進(jìn)步意義在于，政府不再規(guī)定估價(jià)機(jī)構(gòu)名單，這樣拆遷戶選擇范圍擴(kuò)大，同時(shí)增加了拆遷戶之間協(xié)商的自由度。

總體而言，《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》有利于保障拆遷居民的利益。不過(guò)值得關(guān)注的是，今年初出臺(tái)的《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第十九條規(guī)定：對(duì)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。而該評(píng)估辦法中，并沒(méi)提及這一點(diǎn)，這對(duì)于最大限度地保障拆遷戶的補(bǔ)償費(fèi)，不能不說(shuō)是一點(diǎn)遺憾。

最后，當(dāng)前我國(guó)的房地產(chǎn)估價(jià)師總體數(shù)量偏少，估價(jià)水平參差不齊，是否能滿足廣大拆遷戶的需求，值得擔(dān)憂。另外，隨著房產(chǎn)稅推進(jìn)，我國(guó)所需的估價(jià)師數(shù)量將更大，質(zhì)量將更高。與之相關(guān)聯(lián)的是房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)，暫且不論其數(shù)量和水平，過(guò)去很多年，很多估價(jià)機(jī)構(gòu)總是看主管部門、利益部門的“臉色”行事——此類拆遷的委托人和付費(fèi)人估計(jì)是政府部門，估價(jià)機(jī)構(gòu)將來(lái)能否與拆遷戶“一條心”，還有待觀察。（作者系房產(chǎn)研究人士）