遼寧省沈陽勝全房屋開發(fā)有限公司法人代表董兆惠在開發(fā)運作一大型樓盤時，因后期建設(shè)資金緊缺而采取重復出售的形式，將550套住宅、40套網(wǎng)點一房多賣，騙取購房款2．1億元。沈陽市人民檢察院日前以董兆惠涉嫌合同詐騙罪對其提起公訴。（1月19日《新華網(wǎng)》）

按照我國法律的規(guī)定，像房產(chǎn)這樣的不動產(chǎn)必須辦理登記手續(xù)，取得房屋所有權(quán)證之后，房主才真正擁有所有權(quán)。房屋買賣雙方只要未辦理變更登記手續(xù)，房屋就一直為出賣人所有。這樣的立法技術(shù)給一房多賣提供了可能?，F(xiàn)實的情況是，開發(fā)商并不會及時為業(yè)主辦理房產(chǎn)證。在多數(shù)業(yè)主看來，簽了合同、交了房款，房子就是自己的了，至于房產(chǎn)證可以慢慢來辦。董兆惠正是抓住了這個空隙，來了一回“一女嫁二夫”。

筆者上網(wǎng)查詢了一下，這類糾紛近年在全國不同地方都有不同程度的發(fā)生。這些案件除了提醒購房者要及時辦理房產(chǎn)證，給自己吃個“定心丸”外，同時也暴露出了我國房產(chǎn)登記存在的缺陷，法律必須及時堵上這個漏洞。一方面，暴露出房產(chǎn)登記功能定位上的偏差。法律規(guī)定不動產(chǎn)登記制度的立法本意是，以國家的公信力公示財產(chǎn)所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，也就是對雙方交易真實意思的確定。既然如此，不論從事實上還是從立法上，都不應排除當事人之間還存在其他意思表示的方式。堵住開發(fā)商鉆法律空子搞一房多賣，就要有條件地承認所有權(quán)實際轉(zhuǎn)移的現(xiàn)實。

另一方面，暴露出房產(chǎn)預告登記制度的滯后。預告登記是指買賣雙方在簽署完預售合同后，到房產(chǎn)登記機關(guān)共同或單方面辦理預告登記。付完房款后，再通過產(chǎn)權(quán)登記，將房產(chǎn)真正納入業(yè)主名下。預告登記與最終的產(chǎn)權(quán)本登記相連，從而有效實現(xiàn)對第一購房者合法權(quán)益的保護。未經(jīng)預告登記權(quán)利人同意，賣方無權(quán)處分該房屋，這就從法律上杜絕了一房多賣現(xiàn)象的發(fā)生。日本和我國臺灣地區(qū)的房產(chǎn)預告登記立法已經(jīng)比較成熟，并在實踐中取得了很好的成效。反觀我國，不僅鮮有當事人提出辦理預告登記，而且僅在《物權(quán)法》中用一個條文規(guī)定預告登記制度，還停留在原則性階段，缺乏可操作性，也這些都亟待跟上完善。

在現(xiàn)實生活中，有些開發(fā)商有恃無恐地一房多賣，更為直接的原因是，司法實踐往往把開發(fā)商與購房者之間的糾紛作為民事案件來處理，鮮有一房多賣的開發(fā)商承擔刑事責任，使開發(fā)商違法獲得的利益大大高于違法成本。這次董兆惠一房多賣的行為，按涉嫌合同詐騙罪被提起公訴，無疑具有很強的震懾力。它表明，杜絕開發(fā)商一房多賣，不僅要完善相關(guān)法律政策，更需要司法的剛性介入。