近日，住建部專家委副主任委員顧云昌在談話中指出：中國正在城鎮(zhèn)化進程中。今年《政府工作報告》提出著重解決好“三個1億人”問題，這會帶來住房剛需。2013年房地產(chǎn)投資占全國固定資產(chǎn)投資額的20%，今年我們提出GDP增速保持在7.5%，城鎮(zhèn)新增就業(yè)1000萬人，在這樣的情況下，說房價會暴跌是不現(xiàn)實的。（人民日報 3月25日）

城鎮(zhèn)化率究竟是不是房價波動的決定性因素？能不能因為城鎮(zhèn)化率不高，就以此來判斷房價不會暴跌？盡管有研究表明，房價的波動與城鎮(zhèn)化率有關(guān)，比如美國房價波動發(fā)生在城鎮(zhèn)化率超過70％的時候，日本房產(chǎn)泡沫破滅發(fā)生在城鎮(zhèn)化率超過67％的時候，歐洲出現(xiàn)這種情況也是城鎮(zhèn)化率超過65％。而我國2013年的城鎮(zhèn)化率僅達(dá)到53%，尚有很大的發(fā)展空間。但筆者認(rèn)為，我國的國情與國外有很大的不同，不能生搬硬套參照國外經(jīng)驗教訓(xùn)，把城鎮(zhèn)化率作為判斷我國房價漲衰的晴雨表，這會對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生誤導(dǎo)。

首先，我國城鄉(xiāng)差距明顯?，F(xiàn)在城市和農(nóng)村兩級分化很嚴(yán)重，這也是中央提出著重解決好“三個1億人”問題，推進城鎮(zhèn)化的起因。由此可以看出，新型城鎮(zhèn)化的主戰(zhàn)場不是在城市，而是在農(nóng)村。目前的房地產(chǎn)主戰(zhàn)場主要集中在城市，而且呈現(xiàn)出城市越大，房價越高、房子積壓越厲害的現(xiàn)象。城鎮(zhèn)化的主戰(zhàn)場和房地產(chǎn)的主戰(zhàn)場不同，這就決定了城鎮(zhèn)化不可能會影響到城市房價的漲跌。

其次，城鎮(zhèn)化不是促進人員流動。城鎮(zhèn)化是改變農(nóng)村居住環(huán)境的舉措，是在農(nóng)村發(fā)展城鎮(zhèn)化，促進城鄉(xiāng)結(jié)合，縮小城鄉(xiāng)差距，而不是擴建已有城市，吸引農(nóng)村人員流動。可以這樣說，在目前的形勢下，隨著城鎮(zhèn)化進程的加快，伴隨農(nóng)業(yè)改革的推進，這兩個維度雙向驅(qū)動，可以穩(wěn)定農(nóng)村人口不進城，減少城市就業(yè)的壓力。最終城鎮(zhèn)化的結(jié)果是城市人口數(shù)量不會增加，不會因人口流動拉動城市對房屋的剛需，只會增加對新興城鎮(zhèn)化區(qū)域的房屋產(chǎn)生需求。

任何一種理論都要結(jié)合接地氣，與國情相結(jié)合才具有生命力。套搬國外的經(jīng)驗和教訓(xùn)，把城鎮(zhèn)化當(dāng)作是房價波動的晴雨表，而置國情于不顧，只能得出偏頗的結(jié)論。