“深圳已經成為全國樓市調控最為嚴厲的城市”，就在世聯(lián)地產首席分析師王海斌做出這一評價的前兩天，深圳房地產業(yè)正盛傳預售新房房價要按照各戶型面積不同實施“月度環(huán)比零增長”的“限價”措施，而此后深圳市規(guī)劃國土委也承認“要求開發(fā)商按戶型合理定價”。

再往前追溯十幾天，深圳7月11日起剛剛執(zhí)行二手房評估價征稅措施，這令二手房交易增加相當于總價3%-5%的交易稅費成本，二手房成交量驟降9成，深圳二手房市場同樣面臨蕭條時期。

“國務院選擇在年中再次部署房地產市場調控，就是要告訴大家不會放松調控”，王海斌表示，而對于眼下的深圳樓市，限貸、限購、限價、二手房評估價征稅等政策將發(fā)生累積的調控作用，“開發(fā)商被逼和不確定性條件下一定會以價換量”，而一手房的降價一定會傳導到二手房市場，王海斌表示，“下半年深圳房價下行壓力很大，房價下降幅度應該在10%-15%之間”?！跋迌r房入市后，樓市拐點將現(xiàn)”，美聯(lián)物業(yè)全國研究中心主任徐楓表示。

“深圳已成最嚴調控城市”

“推盤的策略要重新部署，價格也要調整，要按面積不同重新計算?！币晃辉诜康禺a企業(yè)工作的員工向記者透露，剛剛出來的“限價令”細則打亂了房地產開發(fā)企業(yè)原有的推盤節(jié)奏，“至少年內預售的房子都要按月度控制價格漲幅為0，這和以往銷售‘低開高走’的方式就很有沖突”。

從7月18日起深圳房地產業(yè)內就傳聞“限價令”有了新的細化，預售新房房價升級到“不許漲”，房價要“按月環(huán)比零增長”。據(jù)了解，深圳是從今年5月1日起執(zhí)行“限價”措施，5月1日起實施的“限價”其核心在于新房“超過片區(qū)價格上限或同產品比去年均價上漲5%的項目將不能獲準預售”，這意味著入市新房的房價上限將納入政府限制的范疇內，“高價”房無法獲得預售。

從5月1日起實施的限價令已經在深圳市場產生了立竿見影的效果。限價令后入市的萊蒙水榭春天、招商雍景灣等都以比市場預期低的價格入市，其中萊蒙水榭春天今年入市價格與去年同產品價格接近，而雍景灣的入市價格則比此前預期要低10000元/平方米。相同的是這些限價入市的項目都取得了市場的認可，一經開盤銷售情況都相當理想。

而近期傳言從8月1日起開始執(zhí)行的更為細化的升級版“限價令”，相比此前對新房入市價格有了更多的限制。新版限價方式除分面積段限價(90平方米以下、90—144平方米，144平方米以上)外，各面積段戶型價格的標準還要求“價格月度環(huán)比零增長”，每個月的售價都不得超過上個月的售價，同時如果是新開盤項目還要按周邊同質樓盤，或可同比區(qū)域新盤、甚至片區(qū)內二手房的價格標準進行限價。業(yè)內人士評價，升級后的限價令對于樓價的限制從控制漲幅到“不許漲”，而且對于一直“低開高走”將好房源放在后期銷售的開發(fā)商來講這無疑是要求他們“越賣越便宜”。

記者了解到，目前深圳樓市已被多重調控層層限住。在購房者方面，國家層面的“限貸”要求首套首付三成，二套首付六成，在深圳市場除二套首付6成令很多購房者無法承受外，首套房往往也是采用基準利率，二套房上浮20%利率的政策更讓購房者望而卻步。再者，自去年10月開始執(zhí)行的限購政策“深戶家庭限購2套，滿一年社保或納稅的非深戶家庭限購1套”也讓不少家庭沒有了購房資格。市民馬小姐在深圳工作三年，因為其工作關系一直在廣州，在深圳沒有繳納社保和納稅，所以同樣沒有購房資格。正如一位中介表示，“現(xiàn)在找一個客戶很難，要么是沒有購房的資格了，要么有資格卻沒有購房的能力”。

而在開發(fā)商方面，限價是最直接的干預，“價格被以行政手段強行限制，而對于對業(yè)績有要求的上市房企來說，又無法捂盤，只能按照限價入市銷售”，一位業(yè)內人士表示。

“深圳版的限價令在全國來看都是最嚴的，加上限貸、限購等措施，深圳已經成為全國樓市調控最為嚴厲的城市”，王海斌表示。