新房“供大于求”明年1季度到達頂峰

　　根據深圳搜房網數據監(jiān)控中心的統計，下半年，深圳將有72個樓盤開盤或加推，預計開盤加推總面積達560萬平方米，推出房源約26000套。再加上深圳目前在售樓盤剩余的10000余套房源，下半年整體市場供應大概在36000套左右。已經被業(yè)內所預見的是，深圳下半年新房供應量將遠大于上半年。

　　“從深圳近些年的房價運行走勢來看，深圳一般在存量房到達高點后，3個月內房價就會迎來低谷”，世聯地產分析師衛(wèi)旭華表示，而根據世聯的統計，由于近兩年房地產市場的走熱，全國下半年商品住宅供應將迅速放量，供銷差到2012年第一季度將達到頂峰，全面超過2008年時的供銷差，房價方面面臨較大的下行壓力。

　　而從萬科等上市公司的公告來看，各家公司都將下半年作為集中推盤和供應的時期，“從今年下半年一直到明年的第三季度，市場的潛在供應都是很充足的，預計今年第四季度的新房供應將達到頂峰”，衛(wèi)旭華表示，供應持續(xù)放大到供大于求，對價格而言下行壓力就會很大。

　　記者踩盤發(fā)現，在樓市供應較為集中的龍崗中心城等地段，已有項目出現“賣不動”的情況，主要原因便是“價格太高”，在新房不斷被限價入市的情況下，樓價上漲的預期也被壓制，購房者往往不會為高價樓買單。而那些“限價”后價格比預期低的房產則被購房者認可。

　　“供應量到達頂峰后，價格就會迎來底部，今年年底和明年初對于開發(fā)商來講又是拿地和并購的好時機。”衛(wèi)旭華表示。

　　在開發(fā)商方面，降價背后可以有很多原因，王海斌表示，要么是資金鏈緊，開發(fā)商要降價換資金求生存；要么是供需矛盾，由于供大于求開發(fā)商也會降價，而對于目前的深圳樓市來說，“很多開發(fā)商降價是因為對于未來看不清楚，此刻的調控環(huán)境對于小開發(fā)商而言是極不安全的，大家都會擔心自己在這輪調控中會不會被干掉”，再者，信托等融資渠道都被收緊，政府限價使得開發(fā)商也要被動降價，下半年即使對于大型房企也很有可能由于缺錢的原因要降價。

　　房價下半年利空，但跌幅不會達到2008年水平

　　“在緊縮的貨幣和財政政策下，全國商品住宅市場的調控仍未見頂，仍有可能繼續(xù)加碼，而要在二三線城市限購就是政策趨嚴的表現形式之一”，美聯物業(yè)徐楓認為，由于貸款利率上調，發(fā)展商通過銀行貸款的成本提高。同時，若干龍頭開發(fā)商與銀行有大量授信額度，而沒有實際貸款，使得不少公司尋找其他途徑融資。美聯物業(yè)全國研究中心預測，2011年保利、萬科在四大發(fā)展商中或將率先降價出貨，而這種一手住宅降價在華東、華中片區(qū)將較為明顯。

　　而在二手房方面，新房的限價政策直接導致深圳樓市已出現新房二手房價格倒掛的現象。深圳知名地產研究專家尹香武表示，一般地說，同片區(qū)的新房由于在設計規(guī)劃、建筑創(chuàng)新、用料檔次、物業(yè)管理上都在逐步升級，因此其價值會比二手房要高大約15%～30%之間，而現在被限價后的新房常常與周邊二手房價格接近，甚至不少新房價格還低于二手房，加上深圳新近推出二手房按評估價征稅政策之后，由于近幾年房價上漲幅度較大，導致二手房的性價比優(yōu)勢立即失去，這種因素會促使剛性需求更多地離開二手房轉向買新房。

　　世聯地產研究認為，下半年決定房地產市場的核心要素有兩個：一是政策不會放松，“新國五條”已經給市場傳遞了強烈的信號。下半年政策的著力點將是加大房價控制目標、保障房和部分房價過快城市的限購政策的落實力度，尤其是房價控制目標，將成為中央考核地方政府的利器。二是市場供求力量將起主導作用，今年下半年及明年上半年全國范圍內潛在供應量放大是大概率事件，供大于求或成常態(tài)，未來市場走勢正朝著政府預想的方向發(fā)展，房地產市場將由政策主導轉向市場力量主導的局面。

　　即使在今年上半年還對深圳樓市有諸多樂觀看法的世聯地產首席分析師王海斌也表示，“深圳樓市下半年下行壓力很大”，但他同時表示下跌的幅度不會達到2008年的水平：一方面房企短期生存的資金壓力不是很大，現在房企缺的是生存之外發(fā)展需要的資金，下半年萬科、保利、恒大等房企一定會以價換量，而與2008年最大的不同是，現在深圳樓市的需求并沒有降低，還是有很多人要買房。